Quando si valuta un investimento immobiliare, il rendimento viene spesso trattato come se fosse una caratteristica intrinseca dell’immobile. Una casa costa una determinata cifra, può essere affittata a un certo canone e, mettendo in relazione questi due valori, si ottiene una percentuale che dovrebbe indicare quanto rende l’investimento.
Il calcolo è utile, ma racconta soltanto una parte della storia.
La redditività di un immobile non dipende esclusivamente dal suo prezzo e dal canone che il mercato è disposto a riconoscere in quel momento. Dipende anche da come l’immobile viene utilizzato, a quale pubblico viene proposto, con quale formula viene messo a reddito, da come sono organizzati gli spazi e dai costi necessari per produrre quel reddito.
Per questo due appartamenti molto simili, acquistati allo stesso prezzo e magari situati nello stesso quartiere, possono produrre risultati economici molto diversi.
La differenza non è necessariamente nell’immobile.
Può essere nella strategia.
Il rendimento di oggi non è necessariamente quello di domani
Immaginiamo un appartamento acquistato alcuni anni fa e affittato con un tradizionale contratto a lungo termine. L’immobile produce un reddito regolare, il proprietario ha pochi periodi di sfitto e la gestione è relativamente semplice.
Potrebbe essere già una buona strategia.
Nel frattempo, però, il quartiere cambia. Arrivano nuove aziende, aumenta il numero di professionisti fuori sede oppure si sviluppa un polo sanitario o universitario. La domanda di abitazioni per periodi di alcuni mesi cresce e una parte del mercato inizia a essere disposta a riconoscere un canone differente per appartamenti arredati e pronti per essere abitati.
L’immobile è lo stesso.
Il suo potenziale economico, invece, potrebbe essere cambiato.
Questo non significa che il proprietario debba necessariamente abbandonare il lungo termine. Significa che dovrebbe verificare se la strategia utilizzata fino a quel momento continua a essere quella più coerente con il mercato.
La redditività immobiliare, infatti, non dovrebbe essere considerata un valore immutabile. È il risultato di una serie di variabili che possono cambiare nel tempo e, in alcuni casi, possono essere gestite.
Il primo elemento da progettare è il target
Prima ancora di chiedersi quanto dovrebbe essere il canone, è utile capire chi potrebbe avere interesse ad abitare quell’immobile.
Una famiglia, uno studente, un giovane lavoratore, un manager temporaneamente trasferito e un turista cercano soluzioni differenti. Hanno esigenze diverse, permanenze diverse e disponibilità di spesa diverse.
Di conseguenza, lo stesso appartamento può assumere un valore economico differente a seconda del mercato al quale viene rivolto.
Pensiamo a un bilocale moderno vicino a un importante distretto aziendale. Proporlo genericamente sul mercato residenziale significa competere con tutti gli altri bilocali presenti nella zona. Prepararlo invece per un pubblico composto da professionisti che trascorrono sei o dodici mesi in città può significare intervenire sull’arredamento, sui servizi e sulla formula contrattuale per rispondere in maniera più precisa a quella domanda.
Non si tratta semplicemente di aumentare il prezzo.
Si tratta di aumentare la coerenza tra immobile e mercato.
Più l’offerta risponde a una domanda precisa, maggiori possono essere le possibilità di migliorare occupazione, canone e continuità del reddito.
Cambiare strategia di locazione è soltanto una delle leve
Quando si parla di aumentare la redditività, il primo pensiero è spesso quello di cambiare formula: passare dal lungo termine al medio termine oppure trasformare l’appartamento in una locazione breve.
Ma non sempre è necessario.
In alcuni casi il lungo termine può continuare a rappresentare la soluzione più efficiente. Il margine di miglioramento potrebbe trovarsi altrove.
Un appartamento con una distribuzione poco funzionale, per esempio, può risultare meno interessante rispetto ad altri immobili della stessa zona. Una ristrutturazione mirata o una diversa organizzazione degli ambienti potrebbero aumentarne l’attrattività e consentire di intercettare una domanda più ampia.
In altri casi può essere sufficiente migliorare l’arredamento, rendere più funzionale una stanza, creare uno spazio dedicato al lavoro da casa o intervenire sull’efficienza dell’immobile.
La domanda da porsi non è quindi soltanto:
“Posso chiedere un affitto più alto?”
Ma:
“Cosa posso modificare affinché il mercato attribuisca maggiore valore a questo immobile?”
È una differenza importante, perché sposta l’attenzione dal prezzo alla strategia.
Anche gli spazi producono rendimento
Ogni metro quadrato di un immobile ha un costo. Non tutti i metri quadrati, però, contribuiscono allo stesso modo alla sua capacità di generare reddito.
Un corridoio molto ampio, una stanza difficilmente utilizzabile o una distribuzione poco efficiente possono ridurre il potenziale economico di un appartamento. Al contrario, una disposizione degli ambienti coerente con le esigenze del target può aumentarne sensibilmente l’attrattività.
Questo principio diventa particolarmente importante quando si acquista un immobile da ristrutturare.
La ristrutturazione non dovrebbe essere valutata soltanto dal punto di vista estetico. Se l’obiettivo è mettere la casa a reddito, ogni intervento dovrebbe essere analizzato anche per la sua capacità di migliorare la funzionalità e, di conseguenza, il risultato economico dell’investimento.
Spendere 20.000 euro per rendere una casa semplicemente più bella non produce automaticamente un rendimento maggiore.
Spendere una cifra inferiore per modificare una distribuzione poco funzionale, invece, potrebbe rendere l’appartamento adatto a un target più interessante e produrre un effetto economico superiore.
È qui che la progettazione immobiliare incontra la progettazione del rendimento.
Più ricavi non significa necessariamente più redditività
Un altro elemento fondamentale è distinguere il fatturato dal rendimento.
Supponiamo che un appartamento utilizzato a lungo termine produca 1.000 euro al mese, quindi 12.000 euro lordi all’anno in condizioni di piena occupazione.
Il proprietario valuta una strategia alternativa che potrebbe portare gli incassi annuali a 16.000 euro.
A prima vista il miglioramento è evidente: 4.000 euro in più.
Ma se la nuova formula comporta 2.500 euro di maggiori costi tra utenze, gestione, manutenzione e periodi di sfitto, la differenza reale si riduce notevolmente.
Se per ottenere quel risultato è stato inoltre necessario investire 15.000 euro per adeguare l’immobile, bisognerà considerare anche il tempo necessario per recuperare il capitale investito.
La redditività deve quindi essere osservata nel suo complesso.
Ricavi, costi, capitale investito, occupazione e rischio devono essere letti insieme.
Altrimenti si rischia di migliorare il fatturato senza migliorare realmente l’investimento.
Lo stesso immobile può produrre risultati diversi
Consideriamo un appartamento del valore di 240.000 euro.
Nella configurazione attuale viene affittato a lungo termine a 900 euro al mese, generando teoricamente 10.800 euro lordi all’anno.
Dall’analisi della zona emerge però una forte presenza di lavoratori fuori sede e professionisti. L’appartamento ha una buona posizione, ma necessita di alcuni interventi sull’arredamento e di uno spazio più adatto allo smart working.
Il proprietario investe 8.000 euro per migliorarlo e decide di testare una strategia rivolta a questo pubblico.
Con un canone medio ipotetico di 1.200 euro e undici mesi di occupazione nell’arco dell’anno, i ricavi diventerebbero 13.200 euro.
Ma il confronto corretto non è 10.800 contro 13.200 euro.
Bisogna sottrarre i maggiori costi della nuova configurazione, considerare l’investimento iniziale di 8.000 euro, valutare la possibile vacancy e verificare quanto tempo sarà necessario per recuperare la spesa sostenuta.
Soltanto dopo questa analisi sarà possibile stabilire se l’intervento abbia effettivamente aumentato la redditività.
Potrebbe farlo.
Ma potrebbe anche emergere che mantenere il lungo termine, adeguando semplicemente il canone alle condizioni del mercato e migliorando alcuni aspetti dell’immobile, produca un equilibrio migliore tra rendimento e rischio.
È proprio questo il punto: la strategia non dovrebbe essere scelta prima dell’analisi. Dovrebbe essere il risultato dell’analisi.
Progettare il rendimento significa intervenire sulle variabili controllabili
Non tutto può essere controllato dal proprietario.
Non è possibile decidere quanto cresceranno i prezzi immobiliari in una determinata città, quale sarà l’andamento dell’economia o come cambierà la domanda nei prossimi dieci anni.
Esistono però variabili sulle quali è possibile intervenire.
La scelta del target, la qualità dell’immobile, la distribuzione degli spazi, la formula di locazione, il posizionamento sul mercato, il livello dei costi e la gestione sono tutti elementi che contribuiscono al risultato finale.
Progettare la redditività significa lavorare soprattutto su queste leve.
Significa anche evitare investimenti che non hanno un ritorno economico sufficiente. Non ogni ristrutturazione aumenta il valore locativo, non ogni servizio aggiuntivo permette di chiedere un canone maggiore e non ogni cambio di strategia migliora il rendimento.
Ogni intervento dovrebbe avere una domanda a monte:
quanto valore economico può generare rispetto a quanto costa?
Il mercato viene prima della strategia
Una delle tentazioni più comuni nel settore immobiliare è partire dalla formula.
“Voglio fare affitti brevi.”
“Voglio affittare a studenti.”
“Voglio puntare sul medio termine.”
Ma dovrebbe essere il mercato a indicare quale strategia ha maggiore senso.
Un immobile situato in una zona con una domanda turistica debole difficilmente diventerà un grande investimento negli affitti brevi soltanto grazie a un buon arredamento. Allo stesso modo, un appartamento pensato per lavoratori fuori sede ha bisogno che esista realmente una domanda sufficiente da parte di quel pubblico.
Prima di modificare l’immobile o la formula di locazione bisogna quindi analizzare ciò che accade intorno alla casa.
Chi cerca un appartamento nella zona? Quanto è disposto a pagare? Quanto tempo rimane? Quali immobili sceglie? Quali caratteristiche considera indispensabili? Quanta offerta alternativa esiste?
Le risposte permettono di capire dove si trova il potenziale.
Solo successivamente si può decidere come sfruttarlo.
La redditività non si trova: si costruisce
Pensare al rendimento come a un numero fisso porta a osservare un investimento in maniera statica.
Un appartamento rende il 3%, il 4% o il 5% e la valutazione sembra concludersi lì.
In realtà quel numero rappresenta una fotografia di un determinato momento e di una determinata strategia.
Cambiare target, migliorare gli spazi, ridurre i costi, modificare la formula di locazione o semplicemente riposizionare correttamente l’immobile sul mercato può modificare il risultato.
Naturalmente non esiste la certezza che ogni intervento aumenti il rendimento.
Ed è proprio per questo che la progettazione viene prima dell’azione.
La vera domanda non è:
“Quanto rende questo immobile?”
La domanda più utile è:
“Perché rende questa cifra e quali variabili posso modificare per migliorare il risultato?”
È questo passaggio che trasforma una casa messa in affitto in un asset gestito con una logica di investimento.
Perché la redditività immobiliare non dipende soltanto da ciò che si possiede.
Dipende anche da come si decide di farlo lavorare.