Molti proprietari scelgono una formula di locazione nel momento in cui decidono di mettere a reddito un immobile e continuano a utilizzarla per anni. Se un appartamento è sempre stato affittato con un contratto a lungo termine, si tende a rinnovare quella scelta; se invece è stato destinato agli affitti brevi, spesso si continua nella stessa direzione. È comprensibile: quando una strategia funziona e garantisce entrate regolari, cambiare può sembrare un rischio inutile. Il problema è che, mentre l’immobile rimane lo stesso, il mercato intorno a quell’immobile continua a cambiare.
Cambiano i canoni, la domanda abitativa, il profilo delle persone che cercano casa, i costi di gestione e la concorrenza. Una zona che dieci anni fa attirava soprattutto famiglie potrebbe oggi essere richiesta da professionisti e lavoratori temporaneamente trasferiti. Un quartiere diventato turistico potrebbe offrire nuove opportunità, mentre una zona nella quale sono aumentati fortemente gli appartamenti destinati agli affitti brevi potrebbe aver perso parte della redditività che offriva qualche anno prima.
Per questo la strategia di locazione non dovrebbe essere considerata una scelta definitiva.
Dovrebbe essere considerata una variabile dell’investimento.
La domanda da porsi periodicamente non è soltanto “quanto sto incassando?”, ma soprattutto “il mio immobile sta ancora producendo quanto potrebbe?”
Il mercato cambia, anche quando l’immobile non cambia
Una casa può rimanere esattamente nello stesso punto per trent’anni, ma il mercato che la circonda può trasformarsi completamente.
L’apertura di un nuovo polo universitario, l’arrivo di aziende, il miglioramento dei collegamenti, una nuova stazione, lo sviluppo di un ospedale o la riqualificazione di un quartiere possono modificare la domanda abitativa. In alcuni casi cambiano persino le esigenze degli inquilini: aumentano i lavoratori fuori sede, i professionisti che trascorrono alcuni mesi in una città o le persone che cercano soluzioni abitative più flessibili rispetto al tradizionale contratto di lunga durata.
Questi cambiamenti possono creare opportunità che il proprietario non aveva considerato quando aveva scelto inizialmente la propria strategia.
Immaginiamo un appartamento acquistato dieci anni fa e affittato da sempre con un contratto tradizionale. Nel frattempo, a pochi minuti dall’immobile si sviluppa un importante polo aziendale e cresce la presenza di professionisti che soggiornano in città per periodi compresi tra alcuni mesi e un anno. Continuare con la stessa formula può essere perfettamente sensato, ma non dovrebbe essere automatico. Il proprietario dovrebbe almeno verificare se quel nuovo segmento di domanda possa produrre un risultato migliore.
Cambiare strategia non significa necessariamente abbandonare ciò che funziona. Significa verificare periodicamente se continua a essere la soluzione più efficiente.
Il canone mensile non è sufficiente per confrontare due strategie
Uno degli errori più frequenti consiste nel confrontare le diverse formule di locazione guardando esclusivamente agli incassi.
Un appartamento affittato a lungo termine a 900 euro al mese produce teoricamente 10.800 euro all’anno. Se lo stesso appartamento, utilizzato con una formula differente, può generare 1.250 euro al mese, la seconda soluzione sembra immediatamente migliore.
Ma il confronto non può fermarsi qui.
Bisogna considerare quanto costa ottenere quei 1.250 euro, quanto frequentemente l’immobile rimane vuoto, quali utenze rimangono a carico del proprietario, quanta manutenzione richiede, quali servizi devono essere inclusi e quale livello di gestione è necessario.
Un maggiore fatturato non coincide necessariamente con una maggiore redditività.
Questo principio diventa ancora più importante quando si confrontano affitto tradizionale, medio termine e breve termine. La formula capace di produrre il ricavo lordo più elevato può avere contemporaneamente costi maggiori e un’occupazione meno prevedibile. Al contrario, una strategia con un canone apparentemente inferiore può garantire un margine netto interessante grazie alla maggiore continuità e ai minori costi operativi.
Il parametro corretto da confrontare è quindi quanto rimane realmente al proprietario, in rapporto al valore dell’immobile e al rischio assunto.
Quando il lungo termine può non esprimere più tutto il potenziale dell’immobile
Il contratto a lungo termine rimane una soluzione particolarmente interessante per chi cerca stabilità, continuità degli incassi e una gestione relativamente semplice. Non esiste quindi alcuna ragione per sostituirlo semplicemente perché sul mercato sono disponibili formule differenti.
Ci sono però situazioni nelle quali vale la pena effettuare una nuova analisi.
Pensiamo a un appartamento situato vicino a un grande ospedale, a una sede universitaria o a un distretto aziendale. Se negli ultimi anni è cresciuta la presenza di medici, ricercatori, manager, consulenti e professionisti che cercano un’abitazione per sei, nove o dodici mesi, quell’immobile potrebbe essere diventato particolarmente adatto al medio termine.
In questo caso non è il proprietario a decidere arbitrariamente di cambiare mercato.
È il mercato che sta mostrando una nuova domanda.
La possibilità di ottenere un canone maggiore diventa interessante soltanto se, una volta considerati vacancy, costi e gestione, il risultato netto rimane superiore a quello prodotto dalla strategia precedente.
Anche l’affitto breve può smettere di essere la strategia migliore
Lo stesso ragionamento vale nella direzione opposta.
Un appartamento destinato agli affitti brevi può aver prodotto ottimi risultati per anni. Nel frattempo, però, possono essere aumentati la concorrenza, i costi di pulizia, le commissioni, le spese operative e il numero di giorni necessari per gestire l’attività. Se contemporaneamente l’occupazione media diminuisce, il margine reale può ridursi molto più rapidamente di quanto suggeriscano gli incassi.
È quindi possibile che un immobile con un fatturato apparentemente elevato produca un rendimento netto meno interessante rispetto a una soluzione medio termine o, in determinate condizioni, persino a un buon contratto tradizionale.
Questo è uno dei motivi per cui il rendimento dovrebbe essere verificato periodicamente.
Non basta sapere quanto l’immobile ha prodotto negli ultimi dodici mesi. Bisogna capire quanto è costato produrre quel reddito.
Una simulazione: lo stesso appartamento, tre risultati diversi
Consideriamo un appartamento dal valore di 250.000 euro situato in una zona caratterizzata da una buona domanda residenziale e dalla presenza di aziende e professionisti fuori sede.
Con un contratto a lungo termine, ipotizziamo un canone di 950 euro al mese. In condizioni di piena occupazione, l’incasso lordo annuale sarebbe di 11.400 euro. La gestione è relativamente semplice e i costi operativi rimangono contenuti.
Supponiamo ora che l’evoluzione della zona renda possibile proporre lo stesso appartamento a lavoratori e professionisti con una formula medio termine a 1.300 euro al mese. Considerando undici mesi effettivamente occupati durante l’anno, il ricavo lordo sarebbe di 14.300 euro. Il vantaggio rispetto al lungo termine è evidente sul fatturato, ma prima di considerarlo un guadagno aggiuntivo bisogna sottrarre eventuali utenze incluse, maggiore usura, periodi di vacancy e costi di gestione.
Immaginiamo infine di utilizzare l’appartamento per locazioni brevi e di raggiungere 21.000 euro di ricavi annuali. È il numero più alto dei tre, ma anche quello che richiede l’analisi più approfondita. Commissioni, pulizie, utenze, biancheria, manutenzione, periodi di bassa occupazione e gestione possono assorbire una parte significativa del fatturato.
Il risultato interessante emerge soltanto quando si arriva alla fine del calcolo.
I 21.000 euro di ricavi potrebbero non rappresentare necessariamente la strategia più redditizia, così come gli 11.400 euro del lungo termine non indicano automaticamente quella meno conveniente.
Bisogna confrontare il reddito netto.
Ed è proprio questa analisi che permette di capire se cambiare strategia abbia realmente senso.
Il rendimento non è l’unico parametro
Massimizzare il rendimento non significa necessariamente inseguire ogni euro di ricavo disponibile.
Un proprietario potrebbe preferire un rendimento leggermente inferiore in cambio di maggiore stabilità, meno attività gestionale e una minore variabilità degli incassi. Un altro potrebbe essere disposto ad accettare una gestione più complessa perché punta a massimizzare il cash flow dell’investimento.
Sono entrambe strategie legittime.
Per questo la scelta dovrebbe tenere conto non soltanto dell’immobile, ma anche degli obiettivi del proprietario.
Rendimento, rischio, tempo dedicato alla gestione, liquidità degli incassi e prevedibilità devono essere valutati insieme. Un investimento efficiente non è necessariamente quello che produce il fatturato più alto, ma quello che presenta il miglior equilibrio tra queste variabili rispetto agli obiettivi dell’investitore.
Quali segnali indicano che è il momento di rivalutare la strategia
Non è necessario cambiare formula di locazione continuamente. Al contrario, modificare una strategia che funziona senza una motivazione economica può creare costi e complessità inutili.
Ci sono però alcuni segnali che meritano attenzione.
Se il canone è rimasto sostanzialmente invariato mentre il mercato circostante è cresciuto, se i periodi di sfitto stanno aumentando, se i costi di gestione assorbono una quota sempre maggiore degli incassi oppure se nella zona è comparso un nuovo segmento di domanda, può essere utile effettuare una nuova analisi.
Lo stesso vale quando cambia l’immobile. Una ristrutturazione, una diversa distribuzione degli spazi o un miglioramento dell’arredamento possono rendere la casa interessante per un pubblico differente e aprire possibilità che prima non esistevano.
Il punto non è quindi cambiare strategia frequentemente.
È non continuare a utilizzare la stessa strategia soltanto perché è sempre stata utilizzata.
La strategia di locazione fa parte dell’investimento
Quando si parla di rendimento immobiliare si tende spesso a concentrarsi sulle caratteristiche dell’immobile: prezzo di acquisto, metratura, posizione e valore di mercato.
Sono elementi fondamentali, ma non sono gli unici.
Anche il modo in cui quell’immobile viene utilizzato determina il risultato dell’investimento.
Due appartamenti molto simili, nella stessa zona e con lo stesso valore di mercato possono produrre redditi differenti perché rivolti a target diversi, gestiti con formule differenti o semplicemente perché uno dei due è stato adattato meglio alla domanda locale.
Questo significa che la redditività di un immobile non è completamente determinata nel momento dell’acquisto.
Può evolvere.
E una delle leve attraverso cui può essere migliorata è proprio la strategia di locazione.
La vera domanda non è quale affitto rende di più
Chiedersi se renda di più l’affitto breve, medio o lungo termine rischia di portare a una risposta troppo semplice.
La domanda corretta è:
quale strategia produce il miglior risultato netto per questo immobile, in questo mercato e in questo momento?
La risposta può cambiare da una città all’altra, da un quartiere all’altro e persino tra due appartamenti nello stesso edificio.
Per questo una strategia scelta cinque o dieci anni fa non dovrebbe essere mantenuta automaticamente. Dovrebbe essere verificata alla luce dei nuovi canoni, della domanda attuale, dei costi, del livello di occupazione e delle alternative oggi disponibili.
Cambiare strategia può aumentare il rendimento.
Ma soltanto quando è il risultato di un’analisi e non di una moda.
Perché l’obiettivo non è semplicemente ottenere un canone più alto.
È fare in modo che l’immobile continui a produrre reddito reale, sostenibile e coerente con il rischio assunto nel tempo.